LMNP ou LMP, quelle différence ?

Le statut de loueur en meublé attire de nombreux investisseurs, car il offre des avantages fiscaux intéressants. LMNP ou LMP, quelles sont les différences ? Les changements apportés par la loi Alur et les dernières lois des finances ont modifié les schémas existants. Existe-t-il aujourd’hui un régime plus avantageux que l’autre ? Nos éléments de réponse à travers cet article...

LMNP et LMP : c’est quoi ?

Le LMNP (loueur meublé non-professionnel) et le LMP (loueur meublé professionnel) sont les deux statuts fiscaux de la location meublée. Les revenus générés pour la location meublée sont des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La location meublée s’oppose à la location nue qui est fournie sans mobilier au locataire.
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Concernant les conditions d’éligibilité :

​Depuis 2018, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus un critère de distinction des deux statuts.
 
Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, les deux conditions suivantes doivent être remplies cumulativement : 

• les recettes annuelles de loueur en meublé (total des loyers TTC, charges comprises) réalisées par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € sur l'année civile.
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.

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Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, alors c'est le statut de loueur en meublé non-professionnel qui s'applique.

Au niveau des impôts :

​Le traitement du déficit fiscal

Le LMP peut imputer son déficit sur l’ensemble des revenus imposables de son foyer fiscal pendant 6 ans.
Avec le statut LMNP, le déficit (sans prise en compte des amortissements) n’est imputable que sur les revenus de même nature (revenus BIC) pendant 10 ans.

Les plus-values immobilières 

Sous le statut LMNP, la plus-value est soumise au régime des particuliers : La plus-value immobilière sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20 %. La plus-value immobilière est calculée par différence entre le prix de cession de l’immeuble et le prix d’acquisition de l’immeuble majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) et des travaux. Enfin, la plus-value immobilière sera réduite d’un abattement pour durée de détention de l’immeuble. Ainsi, après 22 ans, elle sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu et après 30 ans des prélèvements sociaux.

Sous le statut LMP, la plus-value est soumise au régime professionnel : La plus-value immobilière à long terme sera taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12.8 %, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20 %. La plus-value immobilière à court terme (qui correspond à la valeur des amortissements pratiqués) sera taxable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du contribuable et aux cotisations sociales des indépendants. Ici, la plus-value immobilière est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire la valeur d’acquisition de l’immeuble déduction faite de tous les amortissements réalisés depuis l’exploitation en meublé. La plus-value peut donc s'avérer beaucoup plus conséquente que sous le régime LMNP. Si le loueur exerce son activité depuis au moins cinq ans, il bénéficie d’une exonération totale de la plus-value si les recettes locatives des 2 années civiles précédentes sont inférieures au seuil de 90.000 €/an et d’une exonération partielle si elles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €/an. Les cotisations sociales TNS restent toujours dues.

Au regard de l’IFI 

Le LMP, s’il est éligible, est exonéré du paiement de cet impôt contrairement au LMNP.

​Au niveau des charges sociales :

Les règles d’assujettissement aux organismes sociaux sont complétement indépendantes des règles fiscales.

Des cotisations sociales au taux d’environ 45 %...
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• Si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € et qu’un membre de votre foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,

​ OU

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € et concernent la location d’un ou plusieurs logements meublés pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (hors location de chambres d’hôtes et de meublé de tourisme)
Alors vous devez payer des cotisations sociales. Leur taux s’élève à environ 45 % pour le régime des travailleurs non-salariés et permettent au bailleur de bénéficier d’une couverture sociale. En fonction de votre situation particulière, vous pouvez également opter au régime social général ou au régime social micro-entrepreneur. Le taux global de cotisations varie fortement d’une situation à l’autre et demande une étude particulière. 

Ou des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Dans les autres cas et en dessous de 23 000 euros de recettes, vous êtes redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS), au taux de 17,2 % du montant de vos revenus. Ces prélèvements n’ouvrent pas de droits à la retraite. Il faut toutefois préciser qu’en location meublée, votre revenu fiscal peut être nul après-déduction des amortissements, ce qui est souvent le cas en début d’activité. Dans ce cas, vous ne paierez donc aucun prélèvement.

Exemple : un bailleur, encaisse 10 000 euros de loyer sur l’année, après déduction d’un amortissement de 7 000 euros et de 3 000 euros au titre des autres charges, son revenu déclaré est nul. Il ne paie donc pas de prélèvements sociaux de 17,2 %. Si ce même bailleur avait opté au régime des TNS, il aurait été redevable d’une cotisation minimum d’un peu plus de 1 000 euros.

​En bref 

Le statut de la location meublée offre de nombreux avantages. Le choix entre les deux régimes de la location meublée n’est pas toujours possible, car le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) n’est accessible qu’à partir d’un certain niveau de revenus locatifs. En fonction des situations, les options fiscales et sociales peuvent être nombreuses et rendre le choix entre les deux statuts difficile.

Notre conseil

​​L’arbitrage entre LMNP et LMP dépend de vos projets, de vos préférences et de votre situation personnelle. Pour faire le choix approprié, il est nécessaire de se projeter dans l’avenir :

• Tant pour la revente : sous quel délai, à qui (cession ou transmission) et à quel prix ? ;
• Que pour les revenus : quel est le marché locatif ? À quel prix puis-je louer ce bien ?

Notre cabinet d’expertise comptable vous accompagne dans vos projets d’investissement en location meublée. N’hésitez pas à solliciter nos services.